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万科的“旧版图”与“新大陆” 激荡2021⑦

编辑: 时间:2021-11-18 浏览:193

  编者按:2021年地产行业跌宕起伏,市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下,有人危机重重,有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》,以三大维度九大指标,剖析“激荡”房企,寻找在逆境中前行的房企,传递行业正能量。

  2003年,时任万科总经理的郁亮在内部论坛上做出了一大反省:“万科离死亡有多远?”这一年,郁亮38岁,刚刚接任总经理两年,而万科的年销售额仅63.8亿。

  郁亮认为,如果在顺境中不思进取、不求突破,则必将在环境的变化中走向消亡。这是他对万科自身“温水里的青蛙”的提醒与警示。

  接下来2004年的“831”大限拉开了房地产调控的大幕。而万科的应对策略是,2004年提出“有质量增长,均好中加速”,将自有资金经营周期缩短30%到40%,在负债率不变的前提下,提高净资产收益率3个百分点。

  也就是在这一年,郁亮说服王石将1000亿目标写进了万科的第三个10年战略。

  历史如同一个轮回。现在的场景与18年前如出一辙。外部环境银根紧缩,房地产热戛然而止。

  面对外部市场的阵阵“寒意”,裁员潮、并购潮、暴雷潮接涌而至。在时代的这场淘沙之中,万科不仅在三年前预见性地吹响了“活下去”的号角,也在市场萎靡的情况下公布万物云的分拆上市。

  焦点财经从财务安全(现金短债比、净负债率、剔除预收款后资产负债率)、成长能力(权益销售额增长率、营收增长率)、运营能力(净利润率、存货周转率、销售管理财务三费率、ROE)三大维度共计9个分指标,对2021年前三季度销售规模TOP100里的上市房企,进行了数据对比分析,万科凭借较高的成绩,成为2021年最“激荡”的“选手”之一。

  具体来看,单就10月来看,万科实现合同销售面积258.1万平方米,环比增长13%,同比下滑29%;万科合同销售金额419.5亿元,环比增长16%,同比下滑19.8%。在市场低沉的状态来看,万科还是保持了相对平稳的发展态势。

  与其他众多房企相似,即便是龙头房企万科也陷入了“增收不增利”的困境。这不再是房企的个性,而是行业的共性。数据显示,今年前三季度,万科实现营收2714.86亿元,同比增长12.42%;实现净利润166.89亿元,同比下滑15.98%。

  虽然万科正在遭遇近20年以来首次净利润负增长的局面,但是在财务完全方面依然保持稳健。

  数据显示,截至9月底,万科资产负债率为80.94%,创2016年以来新低,净负债率为31.9%。同期,万科货币资金为1471亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债之和。在半年报期间,万科实现了三道红线% 。

  在运营方面,虽然万科前十月的权益销售增长率有所下滑,但是以半年报来看,14.19%的营收增长率、9.68%的净利润率、0.1256存货/次、4.95% ROE、6.71%的三费率展示了其运营能力。

  另据中指研究院发布报告显示,前10月百强房企销售均值为1067.5亿元,同比增长16.3%。其中,32家房企销售规模突破千亿,较去年同期增加6家。万科与融创分列二、三位,两者的销售规模均超过5100亿元。稳坐第一位的碧桂园,销售额为6761亿元。

  郁亮曾透露,在万科所有的业务场景中,他唯一没有去过的就是养猪场,因为进去之前,要消毒两天才能进去看半小时。

  今年10月,有投资者向万科提问,现在的猪肉价格这么低,公司在养猪业务不会亏损很多吧?

  万科对此的回答是:养猪业务目前还处于起步阶段,在山东等地拥有猪场,规模较小,是我们围绕客户服务展开的一个尝试,我们会积极关注业务风险,做好应对准备。

  不止于养猪,郁亮曾说,万科还成立了一个蔬菜公司,万科已经成为国内最大的蔬菜供应商之一,也跟供应香港的主要基地进行合作,几年前万科还悄悄成立了一个食品检测中心。

  郁亮的回应则是:“对我们来说,猪和菜是一样的,都是我们为客户配套而做的一部分服务而已。”

  养猪、种菜,为讨好年轻人与乐队拍MV,万科的“求生欲”也表现在,刚刚公布分拆上市的万科物业——万物云直接对标贝壳,定位物管行业的空间科技服务商,而非传统物业。

  郁亮多次强调,万物云不以物业公司的概念上市,万科物业要做的是像贝壳那样的平台,而不是一家物业公司。

  当中国房地产单边上涨的时代结束,旧有的行业规则已经不适应新时代的发展。就像郁亮在例会总结里说的:“我们已经告别了房地产,来到了不动产的时代。”

  从房地产到不动产,意味着要从单一的地产开发,到不动产的开发、经营、服务并重,在这个视角里,开发业务只是不动产的一个环节。

  今年6月,万科宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展,为此将启动一系列组织和人事安排,七大区首曝光。

  郁亮称,从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大;为此,要从地产总部变为集团总部,将精力放在转型发展上。与此同时,开发业务与优秀制造业相比,同样存在明显差距。因此,开发业务的组织做大调整,是基本盘,要巩固提升,支持转型发展。

  毫无疑问,科技化与模块化已经成为万科的标志。横向科技助力,纵向模块化做切割进行细分领域深耕,缩短管理半径。

  成立于1984年,万科一度沿着综合商社的模式,迅速变为一个以贸易为主的多元化企业。它的主营业务曾包含办公设备、视频器材的进口销售,此后陆续进入零售、工业生产、房地产开发、影视文化等领域。

  1994年到2004年之间,为了实现快速发展,万科开始进行城市地域与业务类型的双向收缩,并在组织专业化及资金、人才、文化建设等诸多方面做加法。只是,如今的万科“加减法”正在组织架构及主营业务的夯实中变得聚焦。

  正如万科周刊所写:颠覆康师傅方便面的不是统一方便面,而是美团外卖;颠覆柯达的不是富士,而是佳能、尼康和苹果……在这样的时刻,拿着旧地图,找不到新大陆。

  郁亮对行业的认定是:“在全面竞争时代,房企比拼的是综合能力,每个环节都要精细管理,每个方面都不容有失,某个方面出现短板就会溃不成军。”

  并非此前房地产传统意义上的多元化,万科此次的选择是应对管理红利时代下的全面竞争,一切围绕着城市服务商而言,在巩固基本盘的基础上扩围自身实力。

  万科找到了穿越周期中的“新大陆”,在房地产行业管理红利时代像制造企业学习,靠全面竞争力取胜。

  事实上,万科正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”,而万科转型经营性业务由来已久。在今年股东大会上,万科曾对新业务的发展进行总结。

  万科旗下万纬物流管理已是国内最大冷库运营商;万物云布局16个项目,已经与54个住宅物业合作;万科集中式公寓规模全国第一 去年新开业3.3万间;万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司,专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务,成为中国最大的安防机电综合服务商;教育业务方面,万科已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中,梅沙教育经过5年发展,已成为深圳最大民办教育集团。

  半年报显示,截至6月底,泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,开业14.8万间,已服务客户超过51万人,已开业项目整体出租率达95%。物流仓储方面,万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元,截至6月底,万纬物流已在44个城市累计管理148个项目,累计开业项目建筑面积797万平方米,其中,高标库稳定期出租率已达到94%。

  除了在长租、物流、物业等业务进行扩围,万科也在商业领域方面积极布局,从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”,持续推进转型。

  截至6月底,万科累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米,已开业项目整体出租率达到92.3%,开业3年以上项目出租率93.9%,营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

  此外,在物业服务方面,上半年万物云实现营业收入103.8亿元,同比增长33.3%。其中,社区空间服务板块,已布局全国105个城市,服务3490个项目,并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线个在管项目实现线上运营。

  今年以来,万物云在收并购市场中频频出手,先是今年8月与阳光城旗下物业公司阳光智博“换股”,随后又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下。另据业内人士称,万物云上市后估值有望达到1500亿-3000亿之间,这也意味着万物云将有望成为郁亮所说的另一个“万科”。

  一年前,万科联合新裤子乐队发布了新歌《就是不妥协斯基》,改编自新裤子乐队的《手扶拖拉机斯基》。这一年,万科迎来了自己的本命年,它的口号是“撞了南墙也不回头”和“就是一根筋”。

  同样是在设定10年千亿目标2004年,万科销售首次突破100亿,其后万科连续4年保持70%的平均增长率,与对手迅速拉开了距离。

  很显然,如今的快速增长已然不是房企的第一目标,健康地活着成为既定准则。在2021年年初,万科提出了一个新的战略基准——长期最大化市场价值。

  巩固“旧版图”,开拓“新大陆”之下,不做行业大哥好多年的万科会实现他新的夙愿吗?返回搜狐,查看更多

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